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房企一定要知道的土地增值税问题

时间:2019-02-18 17:51:49  来源:房产焦点  点击:次

 对于县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用,如果代收费用是计入房价中向购买方一并收取的,可作为转让房地产所取得的收入计税;如果代收费用未计入房价中,而是在房价之外单独收取的,可以不作为转让房地产的收入。

  对于代收费用作为转让收入计税的,在计算扣除项目金额时,可予以扣除,但不允许作为加计20%扣除的基数;对于代收费用未作为转让房地产的收入计税的,在计算增值额时不允许扣除代收费用。


  十七、扣除凭证很重要


  土地增值税清算文件规定,扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金,须提供合法有效凭证;不能提供合法有效凭证的,不予扣除。


  由于土地增值税是以转让房地产取得的收入减去扣除项目后的差额为计税依据的,扣除项目大小直接影响了应纳土地增值税的多少,所以作为扣除项目依据证明的扣除凭证就显得非常重要。各地方税务机关非常重视扣除凭证的重要性,根据各地情况纷纷细化了对扣除凭证的要求。


  十八、四项建安成本项目有定额


  为了防止房地产开发公司利用虚列支出、抬高成本来逃避土地增值税,一些地方规定了部分开发成本项目的造价参考标准。如北京、大连等地规定清算项目中的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的每平方米建安成本扣除额,明显高于当地地方税务局制定的《分类房产单位面积建安造价表》中公布的每平方米工程造价金额,又无正当理由的,按照《分类房产单位面积建安造价表》中核定的每平方米建安成本扣除。


  十九、转让房地产不办理产权证也要缴纳土地增值税


  有些人在转让房地产时签订君子协定,约定房地产实质转让,但不变更产权证或推迟办理,以为这样可以逃避土地增值税,这样理解是错误的。


  《国家税务总局关于未办理土地使用权证转让土地有关税收问题的批复》文件规定土地使用者转让、抵押或置换土地,无论其是否取得了该土地的使用权属证书,无论其在转让、抵押或置换土地过程中是否与对方当事人办理了土地使用权属证书变更登记手续,只要土地使用者享有占有、使用、收益或处分该土地的权利,且有合同等证据表明其实质转让、抵押或置换了土地并取得了相应的经济利益,土地使用者及其对方当事人应当依照税法规定缴纳营业税、土地增值税和契税等相关税收。


  二十、会计核算对土地增值税具有很大影响


  土地增值税清算文件要求在计算土地增值税时对普通标准住宅和非普通标准住宅要分别核算。在分别核算时,对于收入分别核算比较容易实现,但对于成本费用分别核算却比较难于操作。一般情况下非普通标准住宅的售价要高于普通标准住宅,但同时非普通标准住宅的成本也会高于普通标准住宅,而且建造普通标准住宅出售,增值额未超过扣除项目金额20%的免征土地增值税。所以能够合理准确的分别核算普通标准住宅和非普通标准住宅的成本将直接决定土地增值税的多少。


  从以上内容来看土地增值税确实是房地产行业涉及的非常重要的税种,由于其税负高、计算复杂、政策性强、变化快,一般企业难于掌握,现在很多房地产开发企业已经认识到土地增值税的重要性,纷纷委托专业机构进行策划,智慧源还专门研制了模拟土地增值税清算服务体系,使房地产企业在税务机关正式土地增值税清算之前自我摸底测试,进行及时的补救和安排。房地产企业管理者更应该运筹帷幄、合理决策,使企业减少不必要的损失,获取最大的税务权益。

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